1. Как заставить людей платить арендную плату: История становления схемы.

2. Способ  "сравнительно честного отъема" приватизированной земли на территории городов.

В городах Украины (в первую очередь, в Киеве) абсолютное большинство земельных участков - те, что были выделены в советское время в пользование госпредприятиям, учреждениям и организациям. Реформы 90-х годов имели, в частности, два следствия: 1) эти самые организаци тотально реорганизовались, превратившись из госструктур в ОАО, ЗАО, ГУП и т.п. (список бесконечен), 2) некоторые из этих участков были бесплатно приватизированы, некоторые - проданы Киевсоветом за деньги, а большинство - так и остались в пользовании правопреемников "старых" госструктур. Эти преобразования, происходившие в Украине, обладали двумя "недостатками" (для городского чиновничества). Первым и главным недостатком было то, что большую часть земельных участков нельзя было обложить данью (арендной платой) в пользу города, поскольку те, кто эти земли использовал, платили только земельный налог. Вторым недостатком являлась невозможность получить самые лакомые из этих участков себе, в  личное владение.

Но нет ничего невозможного.  Пришло время - и схема, позволяющая устранить эти недостатки, была придумана и почти завершена. Пожинать плоды можно было уже с 1 января 2005 году – карты спутала «оранжевая революция».

Естественно, желание добраться до цели осталось - тем более, что в плане юридическом почти все уже было готово. После небольшого перерыва дело было продолжено...

Чтобы понять суть вопроса, необходимо вначале вернуться к событиям 90-х годов.

Представьте себе Киев, 1990-е годы. Идея иметь в собственности города  все городские земли (и, естественно, получать доходы от управления этой собственностью) владела умами городских чиновников еще с начала земельной реформы. Однако тогда напрямую противодействовать широкомасштабной приватизации земли было трудно. Применяемый грубый подход состоял в том,  чтобы затянуть оформление прав собственности или землепользования настолько, чтобы закончился отведенный Верховной Радой срок на переоформление прав на землю, предоставленную еще в советское время. Первоначально срок этот должен был окончиться  15 марта 1994 года, но Верховная Рада все время продлевала его.

Во второй половине 1998 года в чью-то голову пришла мысль: оказывается, колоссальных экономических и политических результатов можно достигать и с помощью простой игры слов, с помощью элементарной подмены понятий . (Приведу пример из области политики:  по Конституции государственную власть в городе Киеве представляет Киевская городская госадминистрация (по-украински, сокращенно – КМДА).  Кажется, Конституцию не обойти. Но если исполнительный орган Киевсовета назвать КМДА, то требование Конституции «выполняется», но КМДА превращается из государственного органа в подчинении Президента Украины в орган, подчиненный Киевскому мэру (главе Киевсовета) ).

Конечно, цель, которую преследовали ,– любыми путями не допустить приватизации земли городов, и отобрать, если допустили – существовала и до 1998 года, но тогда цель явно просматривалась и разбирающиеся в законах землевладельцы знали, как ей противодействовать. Но с этим открытием появилось ГЛАВНОЕ : механизм ее достижения, причем скрытый. Идея состояла в том, чтобы ключевое понятие «коммунальная земля» (т.е. государственная земля на территории городов) сначала трансформировать в понятие «коммунальная земля – это коммунальная собственность», а потом  так подстроить совершенно правильные с виду законы, чтобы судьи (объективность которых в Украине хорошо известна) получили возможность, не особо нарушая закон, по искам горсоветов обосновать «возврат» в эту коммунальную собственность земли, которая уже была приватизирована в 90-х годах. Причем вернуть так, чтобы ограбленные ничего не поняли, да еще сами чувствовали себя виноватыми в том, что в 90-х годах неправильно оформили документацию.

Начало этой эпопеи -  19 января 1999 г, указ Президента №32/99 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения». Указ определял, куда поступают деньги от продажи – либо в госбюджет (если продан участок из земель "государственной собственности"), либо на спецсчета местных рад (советов) (если участок – из земель "коммунальной собственности"). И все бы ничего, если бы ни одна «маленькая неточность»: дело в том, что в то время коммунальной собственности на землю (как понятия, определяющего все земли в границах города, кроме государственных и частных, которыми город владел как собственник, т.е. мог продавать, отдавать в залог и т.п.) ЕЩЕ НЕ БЫЛО (до  2002 г ).

Согласно закону, тогда было три формы собственности: государственная (в том, что касалось недвижимого имущества, она делилась на «общегосударственную» и «коммунальную»), коллективная и частная. Земля как объект коммунальной собственности отсутствовала и в законе «О собственности» (статья 35 «Объекты права коммунальной собственности»), и в Земельном кодексе. Горсоветы были не собственником, а «субъектом права собственности на землю»,  т.е. только «числились» собственниками земель города, имея право ОТ ИМЕНИ ГОСУДАРСТВА выделять землю в пользование или продавать ее. Главное, что деньги от продажи шли, естественно, не совету, а «реальному собственнику, народу Украины», т.е. в госбюджет.

Подвох состоял в том, что Указ придавал понятию «коммунальная собственность»  новое содержание, - тогда еще по закону не существовавшее. Возьмем пункт 1 Указа: «1. Ввести продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности». На первый взгляд - формулировка правильная. Однако присмотримся повнимательнее. Статья 31 («Государственная собственность в Украине») закона «О собственности» гласила: «К государственной собственности в Украине относятся общегосударственная (республиканская) собственность и собственность административно-территориальных единиц (коммунальная собственность)». То есть следовало бы написать просто: «1. Ввести продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения, относящихся к государственной собственности», или «1. Ввести продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения, относящихся к общегосударственной и коммунальной собственности». Но если написать так – то не получится землю украсть. Потому что тогда все вспомнят, что земля в коммунальной собственности отнюдь не «пребывает», что городские советы – никакие не собственники, а только органы, распределяющие землю (принадлежащую всему народу Украины) в границах города.

Таким образом, еще за несколько лет до появления (в 2002 г.) коммунальной собственности на землю, задолго до размежевания земель государственной и коммунальной собственности была сделана еще незаконная, но вполне успешная попытка утверждать, что «земля города принадлежит городу, и деньги от ее использования или продажи должны поступать в карман  города».

Итак, первый шаг был сделан: деньги от продажи участков в городе аккумулировались на счетах, подконтрольных горсовету, – вместо того, чтобы идти в общегосударственный бюджет.

Вторым шагом стало принятие нового Земельного кодекса, вводившего коммунальную собственность на землю и отменявшего право постоянного пользования землей для всех, кроме государственных и коммунальных предприятий. На «переоформление» прав предоставлялось 3 года, но в любом случае – успел ли переоформить, не успел – результат должен был быть один. Если не успел – земля отбирается как у «не имеющего права постоянного пользования». А вот если успел оформить приватизацию, - об этом скажу подробно, - тогда применяется изумительный механизм, задействованный на шаге 3 – при принятии решения Верховнного Суда от 21 января 2002 г., опубликованном в «Юридической практике» 3 августа 2004 г., т.е. спустя 2,5 года (и на крупнейшем украинском сайте «Моя земля»: http://www.myland.org.ua/ukr/12/3080/3573). У СОБСТВЕННИКОВ - ЗЕМЛЯ ОТБИРАЕТСЯ НА ОСНОВАНИИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ НЕПРАВИЛЬНЫХ ПЕРВИЧНЫХ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАВШИХ КОГДА – ТО ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ. И разъяснения на этот счет уже готовы - цитирую Постановление Пленума Верховного Суда Украины 16.04.2004 N 7, п. 8. абз. 2. «Исходя из установленных законодательством условий предоставления земельных участков нельзя считать противоречащим закону решение органов исполнительной власти или местного самоуправления об отмене своего решения, по которому участок был неправомерно получен в собственность или в пользование. В этом случае вопрос о недействительности документов, выданных на основании пересмотренного решения, решается в судебном порядке». На чью сторону встанут судьи при решении вопроса о "недействительности документов" - Верховный Суд уже показал в январе 2002 г.

На упомянутом решении Верховного Суда Украины, имеющем ключевое значение, следует  остановиться подробнее.

Рассматривая 21 января 2002 года вроде бы рутинное дело по спору киевского ОАО «Промсвязь» к Киевскому горсовету, Верховный Суд Украины внезапно пришел к такому выводу: «Юридическое лицо, образованное в результате реорганизации, должно заново получить право пользования земельным участком, находящимся в коммунальной собственности, в установленном законом порядке на общих основаниях. Иначе в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины любое лицо, равно физическое или юридическое, может получить в пользование спорный земельный участок». Суть дела была в том, что земельный участок был выделен Государственному предприятию а/я183 еще в 1964 г. для расширения производства. В 1994 г это предприятие было преобразовано в ОАО «Промсвязь», и при этом преобразовании, - по мнению Верховного Суда – право постоянного пользования землей, имевшееся у «старого» предприятия, потеряло, и должно было оформить его опять, но уже на общих основаниях. (Участок, на который право пользования не оформлено, будто бы «автоматически» возвращался в коммунальную собственность и полное распоряжение Киевсовета.) А пока не оформило – то любое физическое или юридическое лицо имело полное право выкупить участок или арендовать у Киевсовета.

Нужно сказать, что этот вывод Верховного Суда был в январе 2002 г. совершенно незаконен  ( я на этом остановлюсь ниже). Но самое удивительное – не в этом. Удивительно то, что вывод, совершенно не соответствовавший законодательству в январе 2002 года – в  момент принятия решения – стал выглядеть совершенно законным в августе 2004 г. – в момент опубликования.

Чтобы понять, как такое может происходить, нужно обратить внимание на три обстоятельства. Во-первых, в 1994 году (и вплоть до 2002 года) в Украине вообще не было коммунальной формы собственности на землю, а была – государственная, коллективная и частная. Так что в момент преобразования госпредприятия в ОАО земля при всем желании не могла быть возвращена в коммунальную собственность, - даже если бы ОАО, получив все здания и сооружения бывшего госпредприятия, случайно «потеряло» право пользования землей.  

Во-вторых, при переходе зданий и сооружений госпредприятия с ними переходили все связанные с ними права на землю, в том числе и право не просить, а требовать от Киевсовета «автоматически» оформить участок в собственность или в постоянное пользование согласно Земельному кодексу- на это прямо указывалось и в законодательстве, и в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Украины по этому поводу.

В третьих, мотивировка такого решения была блефом, судите сами: «Так, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 27 Земельного кодекса Украины, право пользования земельным участком либо его частью прекращается в случае прекращения деятельности предприятия.

Статьей 37 ГК Украины и статьей 34 Закона Украины "О предприятиях на Украине" установлено, что юридическое лицо прекращает свою деятельность в результате ликвидации или реорганизации (слияния, присоединения, деления, выделения, преобразования)»

Почитаем внимательно ссылки. Статья 37 действовавшего в тот период ГК («Прекращение юридического лица»)  гласит: «Юридическое лицо прекращается путем ликвидации или реорганизации (слияния, деления или присоединения)». О преобразовании нет ни слова.

Закон «О  предприятиях», п. 1 статьи 34 :  «Ликвидация или реорганизация (слияние, присоединение, деление, выделение или преобразование) проводятся по решению собственника.»

То есть без подтасовки, без подмены понятий обосновать свой вывод Верховный Суд не смог: говорить о том, что преобразование юридического лица является его прекращением Гражданский кодекс не позволял.

Но это было в 2002 году. А в 2004 году, с вступлением в действие нового Гражданского кодекса и Хозяйственного кодекса мотивировка Верховного Суда становится вполне приемлемой:

В п. 1. статьи 104  («Прекращение юридического лица») нового Гражданского кодекса преобразование юридического лица уже является его прекращением,

В п.1 статьи 59 ( «Прекращение деятельности субъекта хозяйствования») нового Хозяйственного кодекса  говорится : «1. Прекращение деятельности субъекта хозяйствования происходит путем его реорганизации (слияния, присоединения, деления, преобразования) или ликвидации –по решению собственника ...»

А с принятием в феврале 2004 года Закона «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности» обрел законность и вывод Верховного Суда о том, что земля возвращается в коммунальную собственность.

Если бы не «оранжевая революция», Кучма (или Янукович, безразлично) добились бы того, чтобы срок, выделенный на переоформление прав пользования землей пунктом 6 Переходных положений Земельного кодекса Укрины, закончился именно 1 января 2005 года и тем самым главы всех горсоветов Украины получили бы легальную возможность

1) Прекратить право постоянного пользования землей у всех предприятий, не являющихся коммунальными или государственными.

2) Разъяснить владельцам земельных участков, имеющим Государственные Акты о праве собственности на землю, что все их Акты незаконны, так как первичная передача земли собственнику была проведена на основе неправильных документов: после 1991 года все бывшие государственные и коммунальные предприятия поменяли форму собственности, преобразовались в акционерные общества, а значит – потеряли то право пользования землей, которое было у их предшественников. Конфисковать землю – в полной воле горсовета; представляете какие взятки давались бы за то, чтобы не быть в начале «очереди на раскулачивание»?

Дальше должно было происходить следующее: После того, как город начинает «возвращать» землю в свою собственность, возникает необходимость управлять этой землей, для этого создается коммунальное предприятие  - назовем его «Дирекция управления землей», и горсовет, естественно, предоставляет ему право постоянного пользования землей. Проходит небольшое время, - название меняется на более точное -  «Дирекция управления земельными ресурсами». Изменение названия – это преобразование предприятия, поэтому право постоянного пользования оно теряет. Пока «новое» коммунальное предприятие подготовит нужные документы, горсовет имеет легальную возможность часть коммунальных земель, оставшихся от «старого» предприятия, передать в собственность или аренду «физическим или юридическим лицам». Угадайте с одного раза: чьи бы это были "лица"?

Те изменения в законодательстве, которые к январю 2005 года должны были сформировать юридический фундамент «конфискации», точно укладываются в жесткую событийно-временную схему, практически гарантированно приводящую к такому результату. Необходимые для этого формулировки и сроки были внесены в Земельный, Хозяйственный, Гражданский кодексы и несколько других законодательных и иных правовых актов, в том числе закон «О кооперации».

Но – не срослось. Предвидеть то, что люди выйдут на улицу и добьются от власти честного подсчета голосов – естественно, было невозможно.

Итог известен. К сожалению, среди всех этих волнений мало кто обратил внимание на подробности одного события: перед самой отставкой Кучма вынужден был подписать принятую Верховной Радой поправку, продлевающую срок переоформления прав на участки до 1 января 2008 года. Я полагаю, что не будь Майдана, длительная «игра» с этим сроком (Рада продлила срок – Кучма наложил вето – Рада опять продлила (6 октября 2004 г.) – Кучма  26 октября опять представил возражения) закончилась бы ко взаимному удовольствию сторон. А именно: в отношении сельскохозяйственных угодий срок был бы продлен, но в городах – извините, нет (это было бы в точности то, к чему стремились власти). Но уже после первого тура ситуация вышла из-под контроля, и 18 ноября 2004 года депутаты вето преодолели.

Получилось, что чиновники сами себя обманули. А тут еще случилось событие, достойное удивления, – Конституционный Суд Украины 22 сентября 2005 года своим решением ВОВСЕ ОТМЕНИЛ тот самый пункт 6 Переходных положений Земельного кодекса Украины, который давал надежду конфискаторам начать свою «работу» хотя-бы с 1 января 2008 года.

Правда, существенного значения для чиновничества поражение в Конституционном Суде уже не имело: есть ведь и другие пути, позволяющие добраться к той же цели. Самый удобный - законодательно "оторвать" строение от участка, на котором оно стоит, а потом заявить: "Домовладельцы! Земля оформляется отдельно, дом - отдельно. Вы как оформляли землю, когда покупали (или приватизировали) дом?  Никак.. А ведь эта земля принадлежит городу. Вы платите городу арендную плату? Нет. Заплатите, или выметайтесь."

И вот появляется законопроект, предлагающий отменить одно из основополагающих положений гражданского законодательства Украины, принудительно «разъединив» дом и участок, на котором он стоит. Обоснования – откровенно слабые, да это и не важно. Важно то, найдется ли у конфискаторов в Верховной Раде достаточное число сторонников, чтобы этот закон принять. Важно то, найдется ли у Президента Ющенко или его приближенных достаточно ума, чтобы понять опасность этого плана.  

Увидим.